Airbnb : que vaut aujourd’hui la clause d’habitation bourgeoise ?

Mise à jour 2026 – jurisprudences récentes et loi Le Meur

La question revient constamment chez les investisseurs et copropriétaires :

« Mon règlement de copropriété prévoit une clause d’habitation bourgeoise… puis-je malgré tout louer mon appartement en courte durée type Airbnb ? »

La réponse est désormais plus nuancée qu’avant.
Entre la jurisprudence récente de la Cour de cassation, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 et la validation du dispositif par le Conseil constitutionnel en mars 2026, le cadre juridique a profondément évolué.

---

1) Ce que recouvre réellement la “clause d’habitation bourgeoise”

Clause d’habitation exclusivement bourgeoise

Elle réserve les lots à un usage strictement d’habitation.
Toute activité professionnelle ou commerciale y est en principe interdite.

Clause d’habitation bourgeoise “simple”

Elle autorise l’habitation et parfois certaines professions libérales, mais exclut généralement les activités commerciales.

Simple “usage d’habitation”

Cette formulation est plus souple et nécessite une analyse plus fine du règlement de copropriété.

---

2) Le tournant majeur de la Cour de cassation (25 janvier 2024)

Pendant longtemps, les juridictions assimilaient souvent la location meublée touristique à une activité commerciale incompatible avec une clause d’habitation bourgeoise.

Mais la Cour de cassation a opéré un véritable revirement avec son arrêt du 25 janvier 2024 (Cass. 3e civ., n°22-21.455).

La Haute juridiction considère désormais que :

la location meublée de courte durée sans prestations para-hôtelières n’est pas automatiquement une activité commerciale.

Autrement dit, une location Airbnb peut rester compatible avec une clause d’habitation bourgeoise “simple”, à condition que l’activité conserve un caractère civil.

---

3) Ce qui peut faire basculer l’activité en “commercial”

La jurisprudence retient notamment comme indices d’une activité para-hôtelière :

• fourniture régulière du linge,
• ménage fréquent pendant le séjour,
• petit-déjeuner,
• accueil organisé de la clientèle,
• services assimilables à ceux d’un hôtel.

En revanche :

• un simple ménage entre deux locations,
• la remise ponctuelle des clés,
• ou la fourniture de linge à l’arrivée

ne suffisent pas nécessairement à caractériser une activité commerciale.

Les juges continuent toutefois d’apprécier chaque situation au cas par cas, notamment selon :

• la fréquence des locations,
• les nuisances,
• la rotation des occupants,
• la destination de l’immeuble.

---

4) La loi Le Meur du 19 novembre 2024 : un changement majeur

La loi n°2024-1039 dite “loi Le Meur” a profondément renforcé les pouvoirs des copropriétés.

Désormais, dans certaines copropriétés, l’assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des 2/3 des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), alors qu’une unanimité était auparavant souvent nécessaire.

Cette possibilité existe uniquement :

• si le règlement de copropriété interdit déjà les activités commerciales dans les lots d’habitation,
• et pour les résidences secondaires (la résidence principale reste protégée).

Depuis cette loi :

• tout nouveau règlement de copropriété doit préciser explicitement si les meublés touristiques sont autorisés ou interdits,
• tout copropriétaire exploitant un meublé touristique doit en informer le syndic.

---

5) La validation du Conseil constitutionnel en mars 2026

Le dispositif issu de la loi Le Meur a été contesté devant le Conseil constitutionnel via une QPC.

Par une décision du 19 mars 2026 (n°2025-1186 QPC), le Conseil constitutionnel a validé le mécanisme permettant aux copropriétés d’interdire les meublés touristiques à la majorité des 2/3.

Le Conseil a estimé que cette limitation :

• poursuivait un objectif d’intérêt général,
• restait proportionnée,
• et demeurait encadrée par le contrôle du juge judiciaire.

Concrètement, cela sécurise juridiquement les copropriétés souhaitant limiter les locations type Airbnb.

---

6) À Nice : attention aux règles municipales

Indépendamment du règlement de copropriété, la réglementation municipale niçoise doit être respectée.

Résidence principale

La location saisonnière reste possible dans la limite de 90 nuits par an :

• avec déclaration préalable,
• et numéro d’enregistrement.

Résidence secondaire

Une autorisation de changement d’usage est nécessaire dans la Métropole Nice Côte d’Azur.

Le régime prévoit :

• une autorisation personnelle et temporaire,
• puis, dans certains cas, un mécanisme de compensation.

La Métropole envisage également :

• des quotas par quartier,
• des durées d’autorisation réduites,
• et un encadrement renforcé.

Par ailleurs, le Tribunal administratif de Nice a annulé le 31 janvier 2024 la disposition imposant l’accord préalable de la copropriété pour obtenir l’autorisation municipale.
La mairie ne peut donc plus exiger un “visa du syndic” pour délivrer son autorisation.
En revanche, le règlement de copropriété reste pleinement opposable entre copropriétaires.

Un contexte politique susceptible d’évoluer

À Nice, le cadre réglementaire pourrait également évoluer dans les prochains mois à la suite du récent changement de majorité municipale.

Le nouveau maire de Nice, Éric Ciotti, a indiqué souhaiter engager une réflexion sur un possible assouplissement de certaines règles applicables aux locations meublées touristiques dans la ville.

Même si aucune réforme concrète n’a encore été officiellement adoptée à ce jour, plusieurs sujets pourraient être réétudiés :

• les conditions d’autorisation de changement d’usage,
• la durée des autorisations,
• certains mécanismes de compensation,
• ou encore les limitations par quartier.

Le cadre juridique applicable à Airbnb et aux locations saisonnières étant aujourd’hui en constante évolution — entre jurisprudence, législation nationale et réglementation locale — il est essentiel pour les investisseurs et copropriétaires de rester particulièrement vigilants.

Notre agence suit attentivement l’ensemble de ces évolutions et ne manquera pas de tenir ses clients informés des futures modifications susceptibles d’impacter leurs projets immobiliers ou leurs investissements locatifs à Nice.

---

7) Donc… la clause d’habitation bourgeoise interdit-elle réellement Airbnb ?

OUI, clairement :

• si le règlement prévoit une clause d’habitation exclusivement bourgeoise,
• ou si une interdiction des meublés touristiques a été votée depuis la loi Le Meur à la majorité des 2/3,
• et que le logement est une résidence secondaire.

PAS NÉCESSAIREMENT :

• si la clause est simplement “bourgeoise simple”,
• que l’activité reste civile,
• sans prestations para-hôtelières,
• et sans nuisances importantes.

Dans ce cas, la jurisprudence actuelle n’interdit plus automatiquement Airbnb.
Mais chaque dossier doit être analysé précisément.

---

8) Check-list opérationnelle avant d’acheter à Nice

Avant tout investissement destiné à la location saisonnière, il est indispensable de :

Vérifier le règlement de copropriété

Rechercher :

• “habitation bourgeoise”,
• “exclusivement bourgeoise”,
• “interdiction du commercial”,
• résolutions récentes sur les meublés touristiques.

Contrôler les assemblées générales

Une interdiction Airbnb a-t-elle été votée depuis novembre 2024 ?

Vérifier les règles municipales

• changement d’usage,
• numéro d’enregistrement,
• quotas éventuels,
• conformité DPE.

Éviter toute activité para-hôtelière

Pour limiter les risques de requalification commerciale.

---

En conclusion

Le droit applicable aux locations Airbnb en copropriété a profondément évolué.

La jurisprudence de 2024 a assoupli l’interprétation des clauses d’habitation bourgeoise “simple”, mais la loi Le Meur et sa validation constitutionnelle en 2026 ont considérablement renforcé le pouvoir des copropriétés.

Aujourd’hui :

• une clause exclusivement bourgeoise ou un vote des copropriétaires peut réellement empêcher Airbnb,
• mais une clause bourgeoise simple ne suffit plus automatiquement à interdire la location saisonnière.

Chaque situation nécessite désormais une analyse complète :

• du règlement de copropriété,
• des décisions d’assemblée générale,
• des règles municipales,
• et des conditions réelles d’exploitation du logement.

Et surtout, sachez que si vous achetez un bien par notre intermédiaire, notre agence pourra vous accompagner dans l’analyse complète du règlement de copropriété, des règles d’urbanisme et des autorisations applicables afin de sécuriser votre investissement immobilier à Nice.