Airbnb : que vaut la clause d’habitation bourgeoise ?

La question nous est souvent posée : mon règlement de copropriété prévoit une « clause d’habitation bourgeoise », donc ai-je le droit de louer mon appartement en courte durée (type Airbnb) ?

Voici les éléments de réponse…

1) Ce que recouvre la “clause d’habitation bourgeoise”

• Exclusivement bourgeoise : usage strictement d’habitation, aucune activité pro/commerciale.

• Bourgeoise “simple” : habitation + parfois professions libérales, mais pas d’activité commerciale.

• “Usage d’habitation” (sans la mention “bourgeoise”) : plus souple.

Jurisprudence clé

Depuis un arrêt Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, la location meublée de courte durée sans prestations para-hôtelières (linge, ménage quotidien, petit-déj, accueil) n’est pas de nature commerciale : elle ne viole pas nécessairement une clause d’habitation bourgeoise “simple”. Tout dépend du texte exact et des faits (fréquence, nuisances, services).

2) La donne a changé avec la “loi Le Meur” (19 novembre 2024)

La loi n° 2024-1039 permet désormais à une copropriété, sous conditions, d’interdire les meublés de tourisme par vote aux 2/3 (art. 26) :

• seulement si le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots d’habitation,

• et l’interdiction ne vise pas les résidences principales (elle cible les résidences secondaires).
  Les nouveaux règlements doivent en plus mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction des meublés de tourisme.

Conséquence pratique : même si la clause “bourgeoise simple” ne suffisait pas toujours pour bloquer l’Airbnb, l’AG peut désormais décider une interdiction (2/3) dans le cadre fixé par la loi.

3) À Nice : règles municipales à bien respecter (indépendamment de la copro)

• Résidence principale : possible dans la limite 120 nuits/an (déclaration/numéro d’enregistrement).

• Résidence secondaire : autorisation préalable de changement d’usage (régime Nice-Côte d’Azur). La délibération métropolitaine prévoit une autorisation personnelle et temporaire, puis compensation au-delà (création/transformations en logement). De nouvelles restrictions sont à l’étude, avec notamment une réduction de la durée d’autorisation, des quotas d’autorisations accordées selon les quartiers

• Le TA de Nice (31 janv. 2024) a annulé la partie du règlement local qui exigeait l’accord de la copropriété comme condition d’autorisation (atteinte disproportionnée au droit de propriété). Autrement dit, la mairie ne peut pas conditionner son autorisation à un “visa du syndic” — mais le règlement de copro demeure opposable entre copropriétaires. Tribunal administratif de Nice

4) Donc… est-ce que la clause empêche “vraiment” l’Airbnb ?

• Oui, si :

  1. le règlement contient une clause d’“habitation exclusivement bourgeoise”, ou

  2. l’AG a voté depuis 19/11/2024 une interdiction des meublés de tourisme à la majorité des 2/3, dans un immeuble où le règlement exclut déjà le commercial, et vous n’êtes pas en résidence principale.

• Pas forcément, si :

  • la clause est “bourgeoise simple” et votre activité reste civile (pas de services para-hôteliers, pas de nuisances répétées) — la Cassation n’y voit pas nécessairement une violation, mais cela reste cas-par-cas.

5) Check-list opérationnelle pour Nice (investisseur / vendeur)

1. Relire le règlement : rechercher “habitation bourgeoise”, “exclusivement”, “interdiction du commercial”, résolutions post-nov. 2024.

2. Vérifier l’AG : une interdiction “Airbnb” a-t-elle été votée aux 2/3 depuis 19/11/2024 ? (si oui → seules résidences principales échappent à l’interdiction).

3. Qualifier l’usage : éviter tout para-hôtelier (linge, ménage quotidien, accueil, petit-déj) qui ferait basculer en commercial.

4. Côté mairie :

   • Résidence principale → déclaration + n° d’enregistrement et ≤120 nuits/an.

   • Résidence secondaire → demande d’autorisation de changement d’usage (règlement Nice 2024, possible compensation ensuite).

En conclusion…

À Nice, la clause d’habitation exclusivement bourgeoise ou une interdiction votée aux 2/3 depuis la loi Le Meur peuvent bloquer la location type Airbnb (hors résidence principale). Sinon, en présence d’une clause bourgeoise simple, l’Airbnb n’est pas automatiquement prohibé si l’activité reste non para-hôtelière et respecte les règles de changement d’usage / 120 nuits.

Et surtout, sachez que si vous achetez un bien par notre entremise, notre agence sera en mesure de vous transmettre toutes les informations relatives et ainsi sécuriser votre investissement…